Прогноз на 2024-й: рынок новостроек будет падать… Но мы покажем рост!

«Ак Барс Дом» о том, какие комплексы «выстрелят»: новый тренд — покупка квартир с ремонтом

«Прошлые прогнозы о том, что падение на рынке недвижимости будет на 30–40 процентов, не оправдались. Вот и сейчас ждать падения не стоит», — говорит исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова. В своем интервью она рассказала, с какими показателями компания заканчивает 2023 год, в чем «Ак Барс Дом» обошел конкурентов, где сумел потеснить федеральных застройщиков, а также о том, как регулятор будет «охлаждать» спрос. Сколько можно заработать на «бетоне» в Казанской агломерации прямо сейчас — в материале «Бизнес Онлайн» (https://kam.business-gazeta.ru/article/618374).

    
Садики строятся раньше, чем дома, или почему на проекты «Ак Барс Дом» повышенный спрос?

— Айгуль Рашитовна, с чем «Ак Барс Дом» заканчивает этот год?

— Этот год в сравнении с 2022-м был более продуктивным и успешным. Согласно информации, опубликованной «Единым ресурсом застройщиков», «Ак Барс Дом» занял первое место в Татарстане по объемам строительства: в застройке 350 тысяч квадратных метров жилья. К слову, по вводу мы тоже лидеры в республике — уже сдано 82,3 тысячи «квадратов». И есть все предпосылки к тому, что эти позиции удержим и в следующем году.
Более того, наши ЖК — «Мой Ритм» и «Светлая долина» — заняли лидирующие места по объему выручки среди всех комплексов Казани. По данным на 1 декабря 2023 года, в первом было продано квартир на сумму 5,6 миллиарда рублей, во втором — почти на 4 миллиарда.

Во-первых, потребитель сегодня очень избирателен. В первую очередь его интересуют стоимость и расположение. Мы активно работаем над ценообразованием: речь не о том, чтобы дать определенную скидку, предложив продукт низкого качества. Наша задача — предоставить различные финансовые инструменты, позволяющие приобрести квартиру в современном ЖК на комфортных условиях с подъемным ежемесячным платежом. Ни для кого не секрет, что 90 процентов недвижимости в МКД приобретается по ипотеке. Мы для себя уже несколько лет делаем ставку на разработку доступных индивидуальных решений, которые на рынке готовы предложить не все девелоперы. Что и помогает нам привлекать достаточно большой пласт покупателей.

Во-вторых, занимаясь комплексной застройкой, мы уделяем огромное внимание инфраструктуре: чтобы было все необходимое для жизни, включая социальные объекты. Например, в ЖК «Дома у сада», «Мой Ритм» садики и школа были построены даже раньше, чем первые дома. В «Светлой долине» функционируют уже две школы. А в проекте «Новый свет», где продажи стартовали недавно, уже выстроена дорожная инфраструктура и начата подготовительная работа по будущему строительству детского сада.

Отдельный фокус внимания — благоустройство общественных мест, ведь жизнь не заканчивается только квартирой. Мы убеждены, что для жителей необходимо создавать комфортные условия и за периметром дома. Поэтому в каждом проекте безбарьерная среда, прогулочные зоны, бульвары, а все пешеходные маршруты продуманы до мелочей.
Например, в комплексе «Мой Ритм» есть несколько прогулочных зон. Первый 700-метровый бульвар идет вдоль пр. Победы. Его разрабатывали в сотрудничестве с одной из лучших ландшафтных компаний России. Второй 700-метровый бульвар берет начало на городской площади, где есть выход к строящейся станции метро. Эта территория находится в глубине жилого комплекса, поэтому она более тихая и спокойная. На этот бульвар выходят приватные дворовые территории, и именно здесь расположится «изюминка» ЖК — новый игровой парк. Он займет площадь в полтора футбольных поля.

— А ведь все эти пространства нужно еще и содержать…

— С этим проблем не будет, поскольку за все, что относится к ЖК «Ак Барс Дом», ответственность несет наша управляющая компания. У нее сильная команда специалистов, вклад которых признали на федеральном уровне — недавно наша УК стала лидером Топ-5 по стране, опередив федеральных гигантов из Москвы и Санкт-Петербурга. Исследование проводилось «Startum» и «Digital Developer» среди управляющих компаний 100 застройщиков РФ, ставших лидерами по объемам ввода жилья (по данным ЕРЗ РФ).

«Ак Барс Дом» развивает новый тренд — покупку квартир с ремонтом и кухонной мебелью

— В последние годы в Татарстан зашло немало федеральных девелоперов. Их присутствие влияет на ваши проекты?

— Любая конкуренция порождает развитие, а ее отсутствие приводит к стагнации. Поэтому я за конкуренцию, ведь от этого выигрывает отрасль и потребитель. Более того, у каждого из застройщиков свой продукт и ниша. Например, один из московских девелоперов предлагает студии по 20 «квадратов». А мы убеждены, что в нашем регионе нужны более комфортные условия для жизни.

С другой стороны, кое-что мы перенимаем у московских коллег. Например, речь о продаже квартир с ремонтом. Этот тренд мы подхватили еще в 2022 году, но пошли дальше и стали предлагать квартиры сразу с кухней и бытовой техникой. Спрос на такую недвижимость растет быстро, ведь все эти обязательные траты можно «зашить» в ипотечные платежи.

По статистике нашей компании, 37% покупателей выбирают квартиры с ремонтом, кухонным гарнитуром и техникой.

Второй тренд, который получает свое признание, — умные квартиры. И если вход в подъезд по Face-ID*, просмотр камер наблюдения в комплексе онлайн или считывание номеров при заезде в паркинг уже некий стандарт для «Ак Барс Дом», то установка мультисенсеров с роутером — это наш следующий шаг в развитии многоквартирного домостроения. Помимо этого, мы сами ставим защиту от протечек. Но дальше все на выбор покупателя: он либо сам определяет, как улучшить свой умный дом, или обращается в нашу управляющую компанию, и она добавит датчик открывания дверей, окон и другие технические решения. С их помощью вы всегда будете знать, что происходит в вашей квартире.

— Где появились первые умные квартиры у «Ак Барс Дом»?

— В «Светлой долине» и ЖК «Мой Ритм». Но вполне вероятно, что это станет базовым решением для всех будущих проектов такого класса. У нас много интересных задумок и решений, которые мы планируем внедрить.

«Прогноз на 2024-й для отрасли неутешительный. Но мы покажем рост»

— Срок действия льготной и семейной ипотеки заканчивается 1 июля 2024 года. Как вы считаете, удастся ли руководству страны их сохранить, и если да, то в каком виде?

— Предполагаю, что льготную ипотеку будут продлевать, но в измененном виде, сделав ее более адресной. А вот программу семейной ипотеки, которая сейчас драйвер ипотечного кредитования, думаю, что в правительстве намерены продлить и после 1 июля 2024 года, тогда как остальные программы будут анализироваться на предмет их эффективности.

Напомню, что после недавних изменений в регулировании льготных программ можно взять только одну ипотеку с государственной поддержкой, однако семейная ипотека и здесь стоит особняком. Программой можно воспользоваться вновь, хоть и с оговорками — рождение еще одного ребенка, покупка квартиры большей площади, погашение ранее взятого кредита.

В сложившейся ситуации на рынке покупатель прежде всего оценивает свои возможности в покупке квартиры через призму ежемесячного ипотечного платежа. Мы, как крупный девелопер, будем и дальше работать над тем, чтобы предложить комфортные ежемесячные платежи: продумаем формы субсидирования, комбинации ипотеки и рассрочки.

Для всех, кто планирует купить недвижимость, могу сказать лишь то, что говорят эксперты на различных уровнях: откладывать покупку не стоит.

— Ждать обвала цен на недвижимость не стоит?

— Обвала точно не будет. Отрасль является системообразующей, и серьезные проблемы в строительном секторе потянут за собой другие направления. Поэтому такой сценарий маловероятен.

Собственно, как и те прогнозы, которые начали появляться в массах с началом СВО: тогда звучали мнения о том, что падение на рынке недвижимости будет в 30–40 процентов. Этого не случилось. Безусловно, корректировка в моменте может быть, но вряд ли будет столь существенной. Понимают это все игроки рынка и в первую очередь инвесторы, которые продолжают вкладывать в МКД, в том числе с использованием льготных программ.

— Можно ли рассматривать «бетон» как инвестицию?

— Конечно. Да, отдача вряд ли будет такой, как это было несколько лет назад, когда, покупая квартиру на котловане и продавая ее на этапе ввода, можно было удвоить вложения. Но заработок на «бетоне» все же неплохой: у нас есть инвесторы, которые купили на стадии котлована квартиры в «Домах у сада», и за год с учетом всех расходов, переплаты процентов они заработали порядка 600 тысяч рублей. Такая доходность сейчас возможна только в свежих проектах, которые только вышли на рынок.

Всем, кто хочет получить максимальную выгоду от вложений в МКД, предлагаю присмотреться к ЖК «Новый свет». Пока квартиру там можно купить от 5 миллионов рублей. Очевидно, что к вводу в эксплуатацию ценник будет другим.

— Какие проекты «Ак Барс Дом» сейчас в работе? Что из них планируете сдать в 2024-м ?

— В реализации «Мой Ритм», «Светлая долина». Последний дом в «Солнечном городе», «Дома у сада», «Новый свет». В следующем году выйдем с двумя новыми проектами бизнес- и премиального класса. Один из них расположен на границе Советского и Вахитовского районов, а другой — в центральной части города на улице Гаяза Исхаки.

— Учитывая количество проектов в работе, планы на следующий год не менее амбициозные, чем на 2023-й?

— Уже сейчас очевидно, что 2024-й будет непростым. Хотя бы потому, что госорганы и регулятор настроены на снижение спроса, поскольку считают, что есть некий перегрев. Можно даже предположить, что ЦБ не остановится на уже принятых мерах и в новом году введет какие-то еще ограничения, чтобы «охладить» рынок. В связи с этим можно спрогнозировать, что продажи новостроек будут замедляться по всей стране и показатели откатятся до уровня 2022 года. Но не у нас. У «Ак Барс Дом» амбициозные планы, и, несмотря на конъюнктуру рынка, мы ставим себе задачу — превзойти показатели этого года.