«Ак Барс Дом»: «Казань популярна – и это еще один фактор цен квартир»

В чем причины подорожания новостроек: виновата себестоимость или магнетизм третьей столицы РФ?

Эпоха доступной субсидированной ипотеки уходит в прошлое. Банк «Дом.РФ» уже увеличивает минимальную ставку по льготной ипотеке с 3 до 6% и до 8,4% — по стандартной, и этому примеру могут последовать другие банки. Потрясения 2022-го отбросили казанский рынок на несколько лет назад, но на этом фоне «Ак Барс Дом» укрепил позиции, продав почти все, что было построено за год. Покупатели оценили качество жилых комплексов как в самой Казани, так и в Лаишевском районе. О том, чем застройщики ответят на подорожание ипотеки, что будет с ценами и что нового построит АБД в 2023-м, — в интервью исполнительного директора «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой.



Субсидированная ипотека снова дорожает — платеж взлетает вдвое

— Айгуль Рашитовна, рынок новостроек в 2022 году в целом провалился, наверное, в 2017-й. Но, кажется, только не для «Ак Барс Дома»?


— Год был действительно непростым. Если мы рассмотрим общие показатели рынка, то увидим падение рынка на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. Нам, однако, удалось добиться роста. Реализованы почти все объекты, которые сдавались в прошлом году. Остались только точечные лоты, но в большинстве случаев это те квартиры, которые, по правилам рынка, покупаются после ввода дома. Например, четырехкомнатные: их приобретают для комфортной жизни семьи.

— В чем секрет?

— Во-первых, есть понимание качества жизни в наших жилых комплексах. Это не просто дома и квартиры. Это образ жизни, когда продумывается все — от благоустройства общественных пространств, дворов, прозрачных подъездов на уровне земли и удобных холлов до инфраструктуры. Садики и школы строятся с опережением — как, например, в ЖК «Мой Ритм», где школа уже есть, а дома только сдаются. Сотня вариантов планировок квартир — от студий до пентхаусов. Различные локации: у «МЕГИ» и будущей станции метро, за городом, у РКБ, у Мамадышского тракта.

А во-вторых, мы, наверное, первыми выпустили новые даже для России ипотечные продукты. Пришлось провести большую работу, чтобы объяснить потенциальным покупателям, в чем суть субсидирования первоначального взноса и возможность его комбинирования с субсидированием ставки. А также раскрыть возможность диковинного и не известного ранее способа купить квартиру с ипотекой, условно говоря, под 0,1 процента. В тот момент это принесло существенную долю продаж. Следует учитывать, что в ипотеку продается уже примерно 85 процентов жилья, так что это важнейший инструмент поддержки спроса.

— Но теперь такая ипотека уже недоступна, а банки меняют подходы. У «Дом.РФ», например, минимальная ставка по субсидированной льготной ипотеке возрастет с 3 до 6 процентов. А стандартная ипотека будет минимум 8,4 процента. Посыл наверняка поддержат и другие!

— Это новый вызов: такое увеличение ставок принесет рост ежемесячного платежа более чем в 2 раза. Другие ипотечные программы могут выровнять ситуацию, но по льготной ипотеке действует лимит в 6 миллионов рублей. А это в лучшем случае однокомнатные квартиры в Казани. Для нашего города просто необходимо увеличение этой цифры до 9 миллионов рублей.

— Какие проекты «Ак Барса Дома» оказались наиболее интересны покупателю?

— Сейчас это однозначно «Светлая долина» и «Мой Ритм». Уже через несколько лет этот ЖК станет настоящей точкой притяжения казанцев благодаря настоящему игровому парку, который проектирует московское бюро «Мегабудка». Очень востребованными оказались и «Дома у сада» в Лаишевском районе.

В Казани требовательный потребитель: спортивные площадки, озеленение, колясочные, видеодомофоны — это уже норма. Людям хочется вау-эффекта от двора до квартиры. К нам приезжали коллеги из федеральных компаний — и они, честно говоря, удивились уровню комфорта, который создается у нас.

  Почему подорожал «квадрат», как работает бренд Казани и будут ли падать цены

— У «Ак Барс Дома», скажем так, не самое дешевое жилье. Но 130–150 тысяч рублей за «квадрат» кажутся неподъемными для человека, живущего на среднеказанскую зарплату! Откуда такие цифры?

— Однозначно выросла себестоимость. Никто же не обращает внимания на детали отделки: например, зеркала, гранитные плиты, галька на детской площадке — все эти элементы сильно взлетели в цене. Где-то можно по камерам видеонаблюдения с приложения, например, следить за тем, как ребенок играет на площадке или заходит в подъезд, — это тоже затраты. Прибавьте к этому стоимость строительных работ. В нашей компании зарплата рабочим доходит до 100 тысяч рублей в месяц.

— Допустим! Но тогда почему в жилых комплексах на выезде из Казани цена ниже? Себестоимость-то одна и та же!

— Не сказать, чтобы цены отличались разительно. Условно говоря, в «Светлой долине» однокомнатные квартиры мы продаем за 6 миллионов рублей, а в Усадах — за 5,4 миллиона. И дело не только в расстоянии от города. Те же «Дома у сада» вписаны в уже существующую инфраструктуру пригорода. А «Светлая долина» — это комплексная застройка, где компания с нуля тянула сети, выделила землю под три детских сада, школу. Здесь уже открылась первая очередь парка. Это опять же разная себестоимость.

— И все равно в том же Осиново «однушки» по 3 миллиона, в Зеленодольске по 3,3 миллиона — да еще с отделкой. А в Казани цена увеличивается вдвое! В чем дело-то?

— Вы говорите о цене предложения. Но, во-первых, жилые комплексы в Казани — это другое, столичное качество жизни.

Во-вторых, надо смотреть условия покупки: какие ставки ипотеки предлагаются? Если речь о субсидированной ипотеке под 3 процента, обратите внимание на удорожание квадратного метра жилья. Комиссионные вознаграждения банкам в случае субсидирования ипотеки тоже затраты. Банки периодически увеличивают эти комиссии, рост доходит до 30–40 процентов. Поэтому повышение стоимости не стоит связывать с желанием конкретного застройщика выбить нереальную маржу.

Многое завит и от города. Например, в Москве стоимость строительства выше, чем в Казани. Понятно, что если средний уровень зарплат в регионе низкий, то и цена строительных работ будет на таком же уровне.

— Ну в общем, рынок, да. А если я просто принесу чемодан денег?

— Для таких людей есть свои условия, но их становится все меньше. Даже инвесторы теперь предпочитают ипотеку, потому что предложения интересные. А эта группа клиентов точно разбирается в деньгах.

— Есть ли перспектива падения цен?

— У застройщиков такой возможности нет. Но будут появляться новые акции и выгодные предложения на новое жилье.

Сейчас можно приобрести квартиру по траншевой ипотеке, где платеж разделен на две части — до ввода дома в размере до 1 рубля и после. Работают льготные ставки по господдержке или семейной ипотеке. Можно отложить внесение первоначального взноса или «Ак Барс Дом» может платить за клиента ипотеку в течение определенного времени. Кроме того, в перспективе рассматривается не только сдача квартир с ремонтом под ключ, но и установка кухни с техникой — самого дорогого предмета обстановки. И эти затраты можно будет включить в ипотеку, а не брать отдельные кредиты. Вариантов масса — для каждого подбираем индивидуально.



Покупка недвижимости «без бумажек и очередей»: «Ак Барс Дом» вошел в Альянс цифровых лидеров страны

— «Ак Барс Дом» вошел в Альянс цифровых лидеров страны. Как компания достигла такого результата?

— Мы совместно с сервисом «Метр квадратный» первыми сделали полноценный сервис по удаленной регистрации собственности, что уберегает человека от огромного количества бумажек и очередей. Жизнь в наших квартирах становится все более автоматизированной. Можно воспользоваться телефоном вместо ключа для открытия домофона или автоматически передавать показания счетчиков.

Компания развивается не только в рамках клиентского сервиса. Проектирование комплексов происходит через систему BIM*. Таким образом, мы по характеристикам смогли пройти в альянс. Теперь делимся наработанным опытом с другими компаниями. Некоторые сотрудники «Ак Барс Дом» входят в жюри, которое оценивает цифровые решения застройщиков всей России.



О недвижимости на «выселках», пробках на Мамадышском тракте и планах компании на 2023 год

— Вы отметили хороший спрос на квартиры в Лаишевском районе, но это же, как говорят казанцы, выселки! В чем причина спроса?

— Я бы так не сказала. А у комплекса «Дома у сада» уникальное расположение: один разворот — и ты выезжаешь на Оренбургский тракт, откуда на машине до центра Казани 20 минут езды. Кроме того, там готовая инфраструктура. Рядом с «Домами у сада» — IT-лицей «Здоровое поколение», специализированный детсад «Айтишка», «Пятерочки», спортивные комплексы, пункты доставки, кафе. В планах у нас строительство школы. Ну какие же это «выселки»? В той же «Светлой долине» весь этот сервис возник далеко не сразу.

В «Домах у сада» житель получает всю инфраструктуру города уже сейчас, и при этом покупка остается выгодной. Остаются инвестиционные перспективы, так как город развивается, лаишевское направление остается точкой роста Казани.

— Отстраиваясь в тех же Усадах, нет опасения, что жители частного сектора будут проклинать многоэтажки?

— Не думаю, что наши дома мешают соседям, коттеджи там находятся на достаточном расстоянии, чтобы обеспечить приватность.

— Ну а Мамадышский тракт — одно из пробочных мест Казани, с этим не поспоришь!

— Есть перспективы развития, это главное. Планируется строительство развязки. Строится Вознесенский тракт, и он частично разгрузит Мамадышский. Пока есть вопрос внутри «Светлой долины», но в перспективе расширение дороги на Натана Рахлина.



Для тех, кто может себе позволить: тренды жилья премиум-класса в Казани

— Что планируете строить в текущем году?

— В строительство планируется ввести 31 дом и 480 тысяч квадратных метров, рост к предыдущему году составит 42 процента. Начнем строить два объекта премиум-класса в историческом центре — на улицах Айвазовского и Гаяза Исхаки. Уже есть лист ожидания на эти квартиры — там потолки в 4 с лишним метра, панорамное остекление, подземный паркинг. Кроме того, начнем застройку еще одного участка в Лаишевском районе — на эту территорию большие планы, поскольку мы хотим создать тут полноценный городской центр, куда будет интересно приехать отдохнуть и жителям Казани.

— Есть ли конкуренты, за которыми вы следите? И какой совет можно дать покупателю?

— Конечно, мы тщательно следим за конкурентами, что-то перенимаем у них, что-то они подсматривают у нас. Больше все же ориентируемся на Москву, присматриваемся и к европейскому опыту. Наш продукт постоянно эволюционирует, так как при строительстве дома закладываются запросы будущего. Но при этом не стоит забывать, что современный рынок недвижимости работает в быстро меняющихся правилах. И многое зависит от финансовых условий, отвечающих возможностям клиента.

Поэтому наш совет потенциальным покупателям: если вы увидели заинтересовавшее вас предложение по покупке, нужно быстрее принимать решение, потому что в текущей ситуации финансовые инструменты быстро меняются.