Всё, что нужно знать об ипотеке сегодня

Ипотека – это просто

Приготовили для вас новое интервью с экспертом компании «Ак Барс Дом» – Ильгизаром, который более 13 лет проработал в нескольких банках Казани, а значит знает про ипотеку всё. Мы задали ему все самые актуальные вопросы по ипотеке, которые волнуют многих. Прочитав это интервью, вы поймёте, что ипотека – это не страшно.

Мы постарались разложить всё по полочкам: что нужно, чтобы подать заявку, какие документы понадобятся, на чём можно сэкономить, как грамотно рассчитать ежемесячный платёж, чтобы было комфортно выплачивать.

Почему не стоит бояться ипотеки?
Ипотека – это пока единственный доступный вариант в России, помогающий приобрести жильё и им надо пользоваться. Тем более, что в среднем ипотечный кредит в России живёт 8-10 лет. Страхи конечно есть. Особенно когда человек берёт ипотечный кредит в первый раз, для него это всё-равно определённый барьер.

Я буквально сегодня перечитывал информацию в интернете, что даже если вдруг случаются непредвиденные обстоятельства при которых заёмщик не может платить ипотеку, есть масса способов решить эту проблему. Никто не побежит на следующий день выселять вас из квартиры, связываться с коллекторами, потому что, чтобы выселить человека, нужно пройти очень много процедур, а это время, за которое, как правило, заёмщик находит выход из ситуации.

Какие должны быть первые шаги для получения ипотечного кредита?
Сейчас очень много банков выдают ипотечные кредиты. Когда вы задумали покупать квартиру, вы можете уточнить у ипотечного брокера всю необходимую информацию или на сайте банка. Рассмотрите предложения от Ак Барс Банка, Сбербанка, Альфа банка, ВТБ банка.

Решили взять ипотеку. Что нужно?
Вы можете самостоятельно обратиться в банк, можете сделать это онлайн на сайте. Если вы покупаете через застройщика, например, Ак Барс Дом, то в офисе помимо менеджеров по продажам, есть ипотечные брокеры, которые ответят на все вопросы, соберут документы, подадут заявку за вас, причём их услуги будут абсолютно бесплатны, что не скажешь про все компании. Поэтому советую заранее уточнять платные или бесплатные у них услуги.

Обязательный пакет документов:
· Паспорт
· СНИЛС
· ИНН (запрашивают некоторые банки)
· Ипотечная заявка

Далее, если вы хотите пониженную ставку, необходимы документы, подтверждающие ваш доход. Это может быть:
· Справка о доходах 2-НДФЛ, если ИП, то 3-НДФЛ либо налоговая декларация
· Справка по форме банка, которую нужно заверить у своего работодателя (вместо 2-НДФЛ)
· Заверенная копия трудовой книжки
· Выписка с вашего зарплатного счёта. Можно скачать выписку в личном кабинете и предоставить банку.
· Выписка из пенсионного фонда через Госуслуги. Делается это на сайте очень просто.

Если человек работает неофициально, может ли он получить ипотеку?
Да, может, но шансы получить одобрение уменьшаются. На сегодняшний день это очень распространённое явление, в связи с пандемией много людей работу потеряли или поменяли. Также стоит учитывать, что многие получают часть зарплаты официально, а часть неофициально.
В этом случае вам понадобится справка, подтверждающая доход, которая оформляется по форме банка, в ряде банков её не нужно заверять у работодателя.

В какой банк лучше подавать заявку на ипотечный кредит?
Тут лучше рассматривать каждый случай по отдельности. Например, если человек получает зарплату в Сбербанке, ему проще всего получить там и одобрение по ипотеке, потому что это будет минимальный пакет документов.
Но если гоняться за ставкой, то на сегодняшний день самое выгодное предложение по новостройкам от Ак Барс Дома и Ак Барс Банка со ставкой 3,9% на весь период кредитования, до 30 лет. Единственное условие – это первоначальный взнос не менее 20%.
Лучше всё-таки самим подать заявку по ипотеке или доверить это специалистам?
В подаче заявки нет ничего сложного, вопрос вашего времени и желания.

Сколько рассматривает банк заявку на ипотечный кредит?
В среднем 1-2 дня. Причём 2 дня это уже много, потому что многие банки сейчас дают ответ в течение пару часов. А раньше одобрение клиенты ждали неделями.

Также стоит учитывать срок положительного решения банка по ипотеке, в основном это 90 календарных дней, то есть вам нужно уложиться с выбором квартиры в этот срок, иначе придётся заново переподаваться. В ВТБ срок положительного решения составляет 122 дня.

После того как вы выбрали объект вам нужно его согласовать с банком, одобрение недвижимости на первичном рынке в среднем составляет 1-2 дня. Допустим договор долевого участия пришёл в банк, банк дал положительное решение по объекту, потом банк назначает дату сделки, предварительно согласовывая её с клиентом. На вторичном рынке банк одобряет объект до 5 дней, потому что там пакет документов больше.

Можно ли отказаться от страхования недвижимости, выгодно ли это?
Можно, но невыгодно, так как банк повышает ставку на 1-2 %. Есть несколько видов страхования: личное страхование и имущественное. В среднем стоимость страхования составляет 0,3% от суммы кредита. Чаще всего это 15-20 тыс. рублей в год по новостройке.

Лайфхак: важно не поддаться навязыванию страхования от банка, у которого вы берёте ипотечный кредит. И рассмотреть предложения в других страховых компаниях.

Ещё хочу добавить несколько моментов. Во-первых, сумма страхования выплачивается ежегодно и каждый год она будет снижаться по мере уменьшения ипотечного долга. Во-вторых, страховые компании перед тем как дать страховку, задают клиенту ряд вопросов. Поэтому лучше не рассказывайте о своих спортивных достижениях, любви к сноуборду, скейту и т.д., так как это может сказаться на стоимости страховки. И ещё, принято считать, что чем вы моложе, тем здоровее, поэтому страхования молодым людям обойдётся дешевле.

Читать статью: Нужно ли страхование жизни

Что выгоднее: уменьшать ипотечный платёж или уменьшать срок кредитования?
Выгоднее уменьшать срок, так вы быстрее гасите тело кредита.

Что выгоднее: взять на меньший срок ипотеку, но меньше переплачивать или взять на больший срок и по возможности досрочно погашать?
Зависит от финансовой возможности клиента на текущий момент. Разницы большой нет. Но есть важный момент, если вы взяли на меньший срок кредитования, то увеличить вы его уже не сможете, а если взяли на больший срок, то уменьшать его можно.

Как посчитать комфортный ипотечный платёж?
Экономисты рекомендуют ипотечный платёж в размере 20-30% от всего заработка. Если у вас ещё нет ипотеки, есть отличный способ прочувствовать ипотечные платежи на себе – это несколько месяцев откладывать примерную сумму, которую вы планируете отдавать за ипотеку. Так вы на собственном примере определите насколько вам комфортно и стоит ли сдвинуть будущий платёж в меньшую или большую сторону.

А что насчёт налоговых вычетов по ипотеке?
Если вы купили квартиру в ипотеку, можно получить 2 разных вычета — с суммы покупки квартиры и с суммы уплаченных % по ипотечному кредиту. Чтобы вернуть 13 % с покупки квартиры, нужно заполнить декларацию, приложить документы и отправить в ИФНС. Если вы зарегистрированы в личном кабинете на сайте налоговой, всё можно подать электронно.

Читать статью: Как получить налоговый вычет

Чем грозит просрочка платежа по ипотеке?
Плохой кредитной историей, что скажется на получении последующих кредитов.
Если вы просто забыли вовремя оплатить и просрочили ипотечный платёж не более чем на 5 дней, то это не скажется на истории.
Если нет возможности в течение пару месяцев выплачивать ипотеку, в этом случае банк просто держит ситуацию на контроле и периодически звонит и напоминает о долге.
А если люди перестали платить по ипотеке совсем, то подключается судебная служба банка. И эта процедура занимает около 2ух лет. Потому что могут быть разные ситуации, просто так в моменте никто никого выселять из квартиры не будет, там могут быть прописаны дети и т.д. И даже на этой стадии можно найти решение проблемы.
А можно ли договориться с банком какую-то часть времени не выплачивать ипотеку?
Такая возможность есть – это называется ипотечные каникулы. Вы пишите заявление в банк, указываете причину и банк рассматривает это заявление.

Выгодно ли рефинансировать кредит?
Если человек взял ипотечный кредит недавно, до 3-5 лет, то рефинансироваться выгодно, если есть интересная ставка в другом банке. Например, взяли кредит по ставке 8% и платите его уже 4 года. Далее вы видите в другом банке кредит по ставке 4%. В этом случае рефинансирование делать выгодно.

Когда делать рефинансирование невыгодно?
Когда выплачиваете кредит более 5 лет, потому что при новом рефинансировании человек начинает платить заново. Когда человек берёт кредит, первые года он погашает только проценты банка, потом закрывает основной долг по квартире. В большинстве банков первый год клиент платит 90 на 10, 90% выплачиваются проценты и только 10 % от суммы долга. С годами пропорции меняются, потом пропорция становится 50 на 50, а к концу кредитования человек покрывает только основную сумму долга. А при рефинансировании первые года вы будете выплачивать проценты банку.
Здесь есть несколько нюансов. Учтите, что во вторичном рынке будут дополнительные расходы: нужен обязательно отчёт об оценке недвижимости, оформить заново страхование и оплатить госпошлину. Сложив всё это, подумайте, что выгоднее.

Почему ипотека это не страшно?
На сегодняшний день альтернатив ипотеке, кроме рассрочки, нет. И надо относиться к ней как к хорошему инструменту для получения своего жилья. За последний год мы с вами наблюдаем сильное повышение цен на недвижимость. Поэтому не стоит бояться брать ипотеку, потому что в любом случае цены на квартиру будут только расти. Так вы со временем получите компенсацию на затраты по ипотеке, особенно в новостройках.

Ещё больше интересных статей о недвижимости вы найдёте в нашем журнале М².